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政协委员谈保障性住房建设和管理

  2009年3月31日,中国证监会正式发布《首次公开发行股票并在创业板上市管理暂行办法》,该办法自2009年5月1日起实施。

  大部分记者已经来到梅地亚两会新闻中心,中国日报网直播工作人员已经做好准备工作。[03-07 16:13]

  告别了辽阔的四川黑水,上周六播出的《囍从天降》节目来到了广西防城港。S.H.E成员Selina、黄绮珊、范文芳、齐真晨四位女星为观众带来温暖的广西渔村之行。 据《囍从天降》的制片方天津卫视介绍,节目录

  女士们、先生们,大家下午好。全国政协第十一届五次会议记者会现在开始。本场记者会的主题是“政协委员谈保障性住房建设和管理”。去年开工建设了1000万套保障性住房,2012年提出保障房开工建设700万套以上的目标,在建规模达到历史最大水平。保障房该怎么建?如何分配?谁来出资?怎么管理?特别是确保工程质量、完善准入分配机制、加强使用退出管理等问题,事关群众利益和保障性住房政策的可持续性,尤为社会关注。今天我们邀请了五位全国政协委员,与大家共同探讨这个问题。首先,我介绍一下现场的委员嘉宾。经济界委员、国家开发银行原副行长、中国国际经济交流中心学术委员会副主任、中国小额信贷机构联席会会长刘克崮先生,经济界委员、中国人寿保险(集团)公司原董事长杨超先生,无党派人士界委员、清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵先生,社科界委员、上海社科院城市与房地产研究中心原主任、住建部专家委员会住房组成员张泓铭先生,经济界委员、民革中央人资环委副主任,中国物业管理协会副会长、顺天通集团总经理田在玮先生。本次记者会时间大约一小时一刻钟,不提供英文翻译,请各位记者提问前先通报您所在的媒体名称。在正式提问之前我们先请刘克崮委员给大家介绍一下总体的情况。[03-07 16:21]

  据蔡某交代,当日凌晨他和朋友在一酒吧里看球赛,一进球就激动地喝扎啤,和朋友猜比分也押对了,便继续喝酒庆祝,没想到喝多了。

  住房问题是全社会,特别是老百姓十分关注的问题。今年的政府工作报告,在总结工作和安排2012年任务的时候,两处用较多的文字提到了住房的建设情况、工作的进展以及下一年的任务和需要解决的一些突出问题。政协的职责是了解民意、反映情况,集民间的智慧和意见,建言献策。我们特别愿意跟大家就保障住房的建设管理问题进行沟通、讨论,能够集中我们全民、全社会的智慧,更好地向有关方面、向政府建言献策,我们共同努力把这个问题看得清楚一些、方向认识得更明确一些,需要做什么能够更一致一些,使得我们的措施更有力一些,能够让老百姓住房得到更快、更好地改善。谢谢大家。[03-07 16:27]

  谢谢主持人。请问杨超委员,有网友这样呼吁,千万套保障房千万要保障,这其中包含了有数量上的要求之外,更多的我觉得是对于房屋质量的关注,同时也有人认为,目前保障房的建设和管理环节,各个环节暴露出来的问题,反映出的是政府作用的缺位,请问您,政府在保障房建设和管理过程中究竟应该发挥什么样的作用?另外,对于我国的住房保障体系的顶层设计和制度建设您有着怎样的建议?谢谢。[03-07 16:29]

  谢谢你的问题,这个问题提得很好,你代表了亿万人的心声。去年我跟随政协代表团到基层去对保障房的建设做了调研,确实也有很多类似的问题。因为保障房的建设是一个民生工程、惠民工程,工程非常大,涉及的面很宽、政策性很强,涉及的资金又很多、周期又非常长,所以涉及到亿万人的利益,大家非常关注。正因为这一点,政府在保障房建设中发挥的作用尤其突出,怎么样把这个好事办好、实事办实,让老百姓真正能够分享到改革的成果。[03-07 16:33]

  从去年开始,全国各地都在大规模推进保障房的建设,老百姓关心的,一是建设;二是使用;三是管理,这三个内容当中还涉及到很多问题,包括顶层设计的问题。现在住房保障的方式,既有社会保障,又有货币补贴,社会保障还分为经济适用房、限价房、棚户区的改造等产权保障,以及廉租房、公租房等使用保障。所以,我在今年政协的提案里建议,要研究保障房的顶层设计。目前我们很多地方都这样,把产权加实物保障的模式应该改为使用权加货币补贴的模式。有的地方已经提出来,住了几年以后可以买产权,有利有弊,我认为弊大于利,在购房进入、转让中会出现很多新问题,甚至出现权钱交易问题等等。[03-07 16:35]

  我的提案里呼吁政府加快保障房的立法,这是从根本上解决问题、从源头上解决问题,不要等到大批的保障房建成以后,出现问题以后,我们再回过头立法,那就晚了,因为涉及到很多人。地方有二三十个地区行政的规定,但是这个没有特殊性,立法应该从根本上解决问题,就是有章可循、有法可依,使我们保障房的建设在阳光下运作,做到公开、透明、公正。而且我认为保障房建设需要有一个统一的东西,不可以政出多门,不可以八仙过海,要有一定的严肃性,因为这是制度性的东西,就必须有制度来保障,所以我觉得政府的作用太重要了,最主要的就是怎么样立法,真正把推动保障房建设进入到法律的轨道,确保保障房建设顺利推进,使老百姓真正满意,得到实惠。谢谢。[03-07 16:35]

  有个问题请问刘委员,当前不少人认为,目前各地保障房建设普遍存在仓促上马、急功近利的倾向,但是像融资渠道,建设管理、质量监督、住房分配、退出机制等方面都缺乏深入的研究和系统规划,请问您怎么看这个问题。同时,您认为应该怎么样有序推进整个住房保障体系的搭建?谢谢。[03-07 16:36]

  谢谢你的问题,你提的问题非常关键。我认为建设中国的住房保障体系一定要把握从体系上进行建设,在体系上没有想清楚的时候,在点上不要着力过大。我想围绕你的问题,因为你提了很多具体现实中存在的问题,分配的问题、建设的问题。我想从两个方面,从总体上回答一下你的问题,一是思想认识问题,二是体系的构造建设问题。[03-07 16:36]

  首先,思想认识问题。我有一个感觉,我们改革开放以来,特别是从上世纪末以来,这10多年我们国家房子的政策波动比较大,在宏观调控的节奏上波动也比较大。我认为这两个问题需要解决。我先说第一个,一些基本的认识。有以下七条是全民、全国上下应该着力统一认识的。[03-07 16:37]

  一是住房阶段性的短缺现象在所有发展中国家都是存在的,一定要有一个长远的考虑,要在住房制度的建设方面遵循国家工业化、城市化过程中住房供求的一些基本规律。城市化很小的时候,大量的人进来,城市化后期的时候,房子就开始剩余,因为农民不进来了,然后又开始老龄化,房子是慢慢剩下来的,我们现在正好在这个中间点上。2011年城市人口达到了50%,大量进城开始放缓,速度逐步下降。所以,怎么把握我们代际之间供求关系的规律是十分重要的。[03-07 16:37]

  二是理清房地产住房、基本住房、基本住房保障房,这几个概念的性质要区别对待。比如要区别住房产业经济的属性与民生保障属性,它俩是不一样的。[03-07 16:37]

  三是住房整体上是消费品,同时又是投资品。但是,基本住房只是消费品,绝不可成为投资品,不能把基本住房、政府补贴、保证老百姓需要的房子,你用完了以后就买下来,然后你再卖了挣钱,不可以。房子的性质要定得十分清晰。[03-07 16:40]

  四是住房标准要适合国情,要适度。我们国家土地少、人多,所以,我们的房子大不了,容积率小不了,一定要实事求是。[03-07 16:40]

  五是要倡导我们民族大众先租后买、先小后大、先旧后新、先承继后自立。[03-07 16:40]

  六是要科学合理地界定政府和市场的关系。市场管哪些事、政府管哪些事。田总在这,他是搞建设的,哪些事交给企业来做,哪些交给政府来做,边界是什么?又怎么结合。[03-07 16:41]

  七是要统筹局部、整体、近期、长远,政府的末端的供求关系,多了少了,冷点热点,推推它、压压它,末端的宏观调控和根本的体制建设。所以我认为首先要解决这七个基本的认识。[03-07 16:41]

  对中国特色在现阶段基本住房保障制度的体系有一个总的构思,我连夜加班做了一个小图,非常抱歉我没有把它放大,我说说。横坐标要说清楚,需房人的分类,对应住房人房屋的分类,谁来负责供应,这种房子的权属归谁,归国家、个人、混合?规划和土地怎么安排,哪是富人的房、哪是穷人的房,哪是混合,户型要界定。比如中国人有100亿元,你也不能占地1000亩盖房子,不可以,中国整个民族不能支持一个单户有巨大的土地和巨大的房子,在美国、加拿大、澳大利亚可以,在中国不可以。不能支持一个没有收入的家庭住40、50平米,只能住20、30平米。流通问题,怎么分配、怎么流通、怎么管理,要事前说清楚,不能把一个低价房买到手再讨论它是否应该卖、几年后应该卖,这不可以,之前要说清楚。财税政策、金融政策、土地供应量等等,这是横坐标。[03-07 16:43]

  纵坐标,要把人群分类,人的收入程度房子分配不一样。把人分为统计据标准五等份,国家统计局对全国人口,城镇居民或者一个城市收入程度都有划分,五等份划分,低收入、中低收入、中收入、中高收入、高收入五档,这是基础,我们把低收入里的最穷者就叫民政的最低保障户,他从低收入中分出来。从低收入中分出5%是最低保障户,也就是低保房。其次,廉租房,再往下是贫租房,这三个构成公租房,解决低收入人的大部分。然后在低和中边缘上出一部分贫价房,和现在的两限房相似。[03-07 16:45]

  然后再就是商品房,这四档,低保房、廉租房、平租房、平价房,四档覆盖低收入20%、中低收入20%,也就是合计40%的房子,这部分我把它称为中华民族的老百姓住房的基本住房保障制度,把这块保起来,保所有人都能有房。往下是政府给予支持、给予安排,但是主要靠市场,就是中等收入基本市场化,税不要太高。中高收入完全市场化,税可以高一点。高收入,充分市场化,征高税高费,你占了好环境、土地又大、资源稀缺,超额资源环境享受税。在这个人群中,让高收入者,他喜欢大地大房子,那就多交钱,从他身上收的钱去帮助穷人,让他能够主体自我循环,然后加上公共的税收和银行支持。[03-07 16:45]

  从这一个体系上来构思,我们把事都想明白,干起来就非常清楚。每个人都知道你在什么时候可以住什么样的房子,而且我说,不要说居者有其房,不要说“有”,不是你的,但是你可以住。应该叫“住者有其屋”,“住有所屋”就可以了,概念要调整。要从一个体系上构思,然后再把具体事想清楚,形成制度、办法、规章,最后较成熟的时候,实践两三年,通过《中华人民共和国居民基本住房保障法》。[03-07 16:46]

  为了推进这项工作,各个政府部门要明确建立有权威、有地位的政府管理机构,建议国家建立国务院直属的国家居民基本住房保障总局,各省市建设本地本省的居民基本住房保障局,专门负责管理这个事,要给他一些人,研究国际的经验,研究我们的情况,要发动社会方面调查每一个居民的需求,要用IT系统把这些需求建立起来,你的需求是什么,你现在的房子是什么,你父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷都有什么房,他们的寿命是多少,什么时候发生继承,什么时候自立,要把这些事弄的清清楚楚,干的时候就清清楚楚,大家心里就会踏踏实实。[03-07 16:46]

  我的问题提给张泓铭委员,“十二五”期间我国的保障房建设的数量是3600万套,有人担心保障房的建设正在经历一场“”,我不知道您作为这方面的专家对此有什么观点和看法,能不能谈一下。现在住房保障有很多学者都担心,包括刚才杨超委员提到,保障房从建设到管理都存在一系列的问题,因此他们呼吁要加快这方面的立法进程。我知道您曾经参与过这方面的调研,不知道您能不能就这方面谈谈您的看法?[03-07 16:47]

  刚才中央台记者提出一个问题,他说社会上有一个传闻,我们住房正经历着一个“”,这是关于住房保障的一个著名问题,中央台这位记者反映的社会之问,如何理解?我们先来看一下数据,我们在“十一五”期间,我们国家住房保障工程大体上完成了1600万套,到“十二五”期间,我们的规划是3600万套,在去年的开局之年开工是1000万套,基本建成400多万套,今年开工700万套,要建成500万套,从数据来说,我们是否看到了一个“”。问题在哪里?我们的“”不是单纯从数据上的理解,“”这个词有它的历史来源,“”在50年代末、60年代初出现的词,所谓的人民公社总路线,这个“”从现在角度看是一个贬义词,当然我没有说我们的记者贬义,它是代表社会资本。[03-07 16:47]

  第一次提出这个问题的人其实是带着贬义,对我们党和国家对住房保障极大的重视是带有贬义的。假如说是这样的一种看法,我认为我们是不能接受的。我们的住房制度改革从1998年切断住房的实物配给,我们进行了住房制度的改革。然后住房市场大量发展了,房价越来越高了。很多民众被市场甩出去,一部分人解决住房问题的同时,一部分民众的住房困难凸显出来了,在1998年住房制度改革以后,一直到2007年以前,差不多9年的时间,我们住房保障是落后了,数量很少,所以说住房保障任务很紧迫。[03-07 16:48]

  在2007年下半年,中央提出了一个很著名的意见,国务院发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,这是很关键性的文件,从此以后我们住房保障力度加大了、进度加快了。假如说我们还套用“”这个词的话,那么我们说这种“”体现了我们党和国家对于民生问题的重视,对于老百姓居住问题的重视,我们也欢迎和支持这种“”。这是我对第一个问题的解答。[03-07 16:48]

  这位记者又提出了住房保障法律和规章的问题。我们很多同志都呼吁住房保障应该顶层设计,应该有完整的法律、完整的规章措施。根据我个人从专业上的了解,这个工作我们进行了一个年代。刚才提到1998年,国务院关于住房制度改革中就有关于住房保障制度的设计分两大块,一是住房市场的发展;二是住房保障的发展。在1998年以后,整个社会对住房保障不太重视。进入新世纪以后,主管部门根据全国人大的要求,对住房保障房法的研究,本世纪初的研究我本人就参与了,建设部委托了上海市房产经济学会对这个问题研究,我参与了。[03-07 16:49]

  第二轮大概是在前三年,国家建设部邀请北京大学法律研究中心做了一个学术版的住房保障法的研究,然后又邀请了国土局做了一个版本,是管理版,所以这十年来关于住房保障法的研究一直没有停止,或者说顶层研究一直没有停止。但是我们知道,作为一个法律来说是相对稳定、相对固定的。所以,法律最后的推出、最后立法的成功有待于一些实践的充实、完整和发展。在整个法律没有形成以前,我们国家有很多办法和规章,有部门规章、国家规章、办法和意见。[03-07 16:50]

  我数了一下,从本世纪以来,刚才说2007年8月7号,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》,这是一个相当关键的一个文件。根据这个文件,然后在11月份,由建设部联合国家有关部门出台了《廉租住房的保障办法》,11月19号,建设部联合各个部委出台了《经济适用房住房管理办法》,从2007年以后陆陆续续的关于公积金的管理办法都有,所以我们不能说国家没有管理的办法和规章,仅仅是没有成为人大的立法而已。[03-07 16:50]

  请问李委员,今年我国保障房的建设规模将达到历史高位,保障房建设资金的缺口一直是全社会关注的热点问题。我们知道,您曾经也呼吁过,加快保障房建设的相关融资体制的建设,通过多种渠道筹措资金,请您谈一谈这方面的具体建议。[03-07 16:51]

  非常感谢你的问题,首先你这个问题看起来非常具体,实际上是一个非常大的问题,它涉及到整个保障房定位的问题,我想借用一点时间简短把对这个问题的认识从根子上讲讲。如果说去年2月份以来出台的各种各样的限购令,这是对房地产市场的“退烧药”的话,保障房的制度建设恐怕是房地产目前问题的“解毒剂”,这涉及到长期房地产体制发展的重要制度设计,远远超出了一个建设的问题。[03-07 16:54]

  如果有了这个认识的话,我想我们就可以一步一步的讨论具体操作层面的问题。从操作层面来讲,我个人的观点有两个认识应该要提升和转变:一是保障房并不是各级地方政府一次性的财政开支,保障房是各级地方政府的资产,如果建得好、管理得好的话,它可以成为各级政府长期持有的,为各级政府的公共财政提供坚实基础的一个财政收入来源,这个可以部分取代甚至于完全取代目前各个地方政府出让土地获得“快钱”的公共财政基础。[03-07 16:54]

  二是保障房的保障对象,至少大中型城市来讲,应该说主要的保障对象是“夹心层”,大量的并不是福利层,并不是生活非常困难的这部分家庭,当然这部分家庭需要支持、需要保障,需要去扶贫。就目前而言,大家对住房问题意见最大的是“夹心层”,包括很多在座年轻的记者、媒体界朋友们,这两个认识如果确定的话,我们可以谈融资问题,融资问题就可以迎刃而解。[03-07 16:56]

  保障房必须作为地方政府长期持有的资产来经营的话,保障房的建设标准应当适当高一点,保障房融资的路也应该打开一点,应该动员全社会的各个方面,包括资本市场,民营投资者进来投资于保障房,当然各种权益、各种条文都要讲清楚,可以和地方政府共同持有保障房的产权,地方政府可以从未来出租保障房的收入中来偿还目前的投资者。这个路如果打开的话,保障房的融资难题就可以破解了。[03-07 16:56]

  与此同时我们应该看到,如果保障房按这个思路去进行的话,也就是说作为长期持有的资产主要对象是“夹心层”的话,可以注意到我们大中型城市还是有巨大发展空间的,大中型城市经济规模的总量,大中型城市人均收入水平的增长速度有广泛的空间。因此,保障房以后出租的资金可以适当根据保障房使用者的收入水平、整体市场的发展情况适当提高,如果把这个因素打进去的话,保障房未来的收益应该说是不错的,应该说不会成为各级地方政府重大的财政负担。[03-07 16:57]

  总的说来,如果这几个思路能够理清的话,我个人的观点,保障房的建设至少涉及到三个方面:一是跟整体改革结在一块的,需要各个地方政府因地制宜、充分想办法,发挥各个地方政府的创造性,经验来自各个地方。目前的条件可能不太成熟,目前这么做也不见得最有效,应该放在整个中国改革的进程中去考虑,让各个地方政府去发挥创造性。二是保障房的建设和融资要跟市场结合,地方政府跟市场结合在一块,跟投资者结合在一块,请投资者不仅是出钱,而且请投资者来监督,监督保障房的建设和未来的使用,包括收租。三是保障房的建设也应该和整个住房体制的改革结合在一块。如果这几个认识到位的话,融资的问题不会是最难的,应该说可以迎刃而解。谢谢各位。[03-07 17:01]

  请问田委员,许多房地产企业现在认为参与保障房的建设还没有找到合适的盈利模式,只是在尽自己企业的一份社会责任,对这个观点您如何评价?另外,您参与建设了保障房,对其中的各个环节也十分清楚,您认为从您的角度来讲,当前最值得关注的问题应该是什么?此外,建成之后的物业管理方面您有什么建议?谢谢。[03-07 17:01]

  保障性住房的建设肯定比商品房开发的利润要低一些,但是也并不像有些企业认为得那样,根本没有利润可言,而是利润比较少。要从自身的管理过程中加强管理、节省支出、节流,从这方面增加利润。至于如何动员社会资金和建设单位的自有资金加入到保障房建设,这是一个亟待解决的问题。从政策支持的角度上要加大这方面的投入和研究,我想保障房的建设就会更好的持续的健康发展。[03-07 17:01]

  刚才您提到,我们在1997年后国家进行了大批经济适用房的建设,应当说经济适用房就是保障性住房中的一种商品房,这种建设是可持续发展的,实践证明已经可持续,而且还有后续的。我认为在保障性住房建设的过程中,要结合我们的国情、目前的市场和各方的需求,要统筹考虑,适度确定建设的目标。国外发达国家解决居民的住房问题,都是在实现了现代化和城市化以后,我们现在正在进行城市化、现代化、工业化的进程,如果说在两三年内全部实现应保尽保不太可能,应该是根据我们的国力、根据我们的发展,应该是全方位、多层次、多渠道解决居民住房问题。比如在没有建成之前可以适当发租金的补贴等等解决居民的住房问题,各个方面共同作用,使低收入住房问题可以得到更好的、妥善的解决。[03-07 17:08]

  我们作为保障性住房过去的建设者,现在看起来建设过程中是一方面,更重要的一方面是进一步的管理、维护和运行。根据国外的经验,在后期的管理、维护和运行中的费用大约是建设时的两倍左右,这样大量的资金如何解决和筹措,后续资金用什么形式进行匹配,这是应该提到议事日程加紧研究的一个问题。因为在后期保障性住房的运行管理中,无论是水电、气热还是邮电储蓄等等各种配套,都需要企业进行运行,他们的费用从哪来,这个问题要得到落实,尤其是后期的物业管理。如果我们不是从机制、体制和资金上落实到位,这个问题就很难,如果这个问题不落实到位就会形成新的瓶颈。究竟是用市场的方式进行物业管理,还是用政府的手段进行物业管理,应该尽快拿出一个好的办法。[03-07 17:08]

  前段时间我看各种媒体报道了上海陆家嘴等一些大型企业纷纷弃管普通的商品房社区,已经引起了社会上很大的反响。为什么弃管呢?因为咱们现在物业管理的收费标准是十年前确定的,一直没有进行调整,就拿保洁员的工资来说,已经翻了三番,再加上五险一金,再加上物料等等的涨价,所以物业企业无以为继,亏损就弃管,假如这个问题不解决好就会产生一些连锁反应,建议尽快研究,这也是保障性住房的一种,他们收费标准如何适时适度地进行调整。目前看起来,保障性住房的物业管理应该立即组织进行研究,看看资金究竟应该怎么投入,物业管理收费标准是什么,谁来做物业管理的主体,要使保障性住房健康稳定发展重中之重的一个问题。[03-07 17:09]

  我对刚才的发言做点补充的发言。是住房保障资金的一个问题。我想我们应该稍稍分解一下。保障性住房分两种形式,一种是可以出售的廉价住房,称之为经济适用房,它的资金问题在哪里?经适房出售以后资金是否马上可以回收,这是个问题,就是资金的成本问题,就是融资,如果到商业融资的话是商业银行的利息,这个问题要搞清楚。[03-07 17:09]

  另外一个问题,我们住房保障另外一种形式是租赁的保障房,廉租房、公租房,这块的资金问题比较严重,因为它不是出售的,资金无法马上就回收。投资几十年以后才可以回收,甚至长期无法回收。而且这个房子是政府建的,然后它要不断追加投入,管理、保养、维修、人工,所以国家的负担很重。所以有两个问题,一是大量资金的沉淀,二是资金如果向市场融资的话成本很高。我们不是说一般的谈住房保障资金的来源问题,而是两个问题。[03-07 17:09]

  总而言之,这个问题怎么解决,我有个建议。我们在住房保障中,现在的资金来源,政府有一点、市场有一点、社会有一点,我们没有为住房保障建立一个主力的融资渠道。像市场的高利息,公积金的来源是有限、政府的来源也是有限的,而我们没有主力的融资渠道。所以我的建议是,我们要组织建立一个中国住房保障主力融资渠道,就是中国住房保障银行,这个银行可以吸储,可以吸纳存款。为住房保障金放贷,如果银行亏本的话银行给予支撑,国家不收它的营业税,也不收所得税,使这个银行可以吸储、吸纳存款,然后低成本的放贷,保持它的低成本和微利经营。这样可以很大程度上解决中国住房低成本的资金来源。[03-07 17:12]

  另外,补充一个刚才中央电视台问的一个问题。住房保障有很多管理上的问题,包括计划的管理、规划的管理、建设的管理、分配的管理,其实当前有一个问题是蛮突出的,住房保障那么大的租量,我们如何分配下去,谁来承担盖的问题。我们发现有的地方把这些指标,比如某一个省、市,将这些指标分配到某一个企业、某一个部门,哪个单位哪个部门有钱有地就扛着这个责任。谁来享有呢?也是这个部门、这个企业,这就有大问题。我们的住房应该保障某一个市全体市民,中低收入者的困难家庭。而不是保障某一个单位、某一个企业、某一个部门,所以我们不能够把住房保障的任务作为一个行政区,不能把保障的任务分解到某一个企业或者某一个部门,应该作为全社会的统筹,这样才能解决公平问题。要不然就变成了某一个部门、某一个企业福利的问题。谢谢。[03-07 17:14]

  任何人都可以回答我的问题。我了解中国经济方面不是很深刻。我要阐述一个实事求是的态度,我去过很多中国的城市,我到每一个城市都发现有很多空的房子、新盖的房子,肯定不是保障性住房,但都是空的,无论是海南、云南、江苏、北京、天津、河北,都有很多空房。如果这些房子是空的,价格掉下来,这些穷人可以买这些比较好的房子了。有可能我了解的中国经济市场是不对的,但是我发现有很多已经建好的房子这些穷人不可以买,这是一个比较基本的问题。另外,请问李稻葵先生一个比较具体的问题,有可能我的想法是完全错的,因为中国房地产市场太热,所以你能不能给我一个预测,今年房地产的情况是什么?走势是什么?谢谢。[03-07 17:14]

  你还挺深入,你是不是像小布什一样骑着车转小胡同、跑全国各地。这位外国朋友反映的问题是一个很现实的问题,现在我们的房子很缺,又大规模的建,又觉得跟不上。但是我们现实中有一些空房,我认为有两个问题,一是怎么造成的要搞清楚,从现在起不要再出这样的空房了,要付点学费,摔了跟头爬起来,不断的摔不断的付学费,不好。二是剩下的这些房能不能卖给穷人呢?这个复杂点,我接触操作的事少点,杨超、老张、老田有经验,开发商要赚钱,扔进去没有赚钱他怎么出来呢?我想简单点,那就两家分,你亏一点,政府补点。[03-07 17:14]

  有一条原因是根本的,盖这个房子是干什么的,是投资、基本住房、生活消费,根在这儿,这种房子大多是想投资的,找了块地,想盖起来,然后卖钱。他的对象也没有很深入的调研,说哪个穷人、中人、富人来买我这套房,他觉得现在缺房,肯定有人买,我能赚大钱,所以他是投资,起步方向就误了。他要投资,政府起步就给他一大块地,他起步就误了。买者是谁呢?买者开始也认为会有人投资,但是投资是有行情的,到了一定的程度,他如果想投,他就是要买一堆,我知道有些人买房子就买一层,他想看合适的时候就出手,这是与行情有关系的,如果行情变了,投资人就不愿意来了,来的人也不是真正自己住的,或者不是以真正自己住为主。批量的买、批量的卖,落在投资上,根就在这儿。[03-07 17:16]

  如果你是想做居民的,那一定像我说的,刚才几位专家也提到的,你一定要把人群分类,穷人、中低收入、中收入、高收入,你要适应于他们,政府要筹划各群人怎么分配土地。政府介入之后要算帐,租的怎么赚、卖的怎么赚,卖的可以让田总多去想想,给他一块地就赚了。租的怎么赚呢?我们现在很多情况是一级,财政从各种地方把资金拢过来,然后盖起来,还有刚才老张说的也是极端,有了任务怎么办,谁有地,谁有钱先把它盖起来,我盖的先分给职工,他就完成任务了,这都是基本的目标不清晰、基本制度不清晰、基本政策不对应,所以出现了这些混乱。[03-07 17:20]

  所以我倡导,从现实中解决供求,现实中根据自己本市本地的情况推动建设,但是国家要迅速花力量来研究这些重大的问题,能有一个脉络、框架、思路、方案,然后各地、各省、各市按照这个路逐渐把自己这块想明白,尽快的杜绝一方面缺房,一方面又出一些房没人住。[03-07 17:21][张泓铭]刚才记者提到房屋空置的问题,空置有合理的,必须的原因,有技术原因和质量原因,必须有空置,但是过分空置就不对了。为什么房子有合理、必须的空置呢?因为住房的建设要有一个周期的,你今天说我需要,明天不可能马上就能出来。他需要先盖,从盖到竣工,到卖到手以后是有一个周期的,有一个正常的周期,我想至少是几个月甚至到一年,这是我每个人的经验可以体会的,这是合理的空置。所以我们房地产学术界就有合理的空置率之说。[03-07 17:21]

  在本次杭州市“两会”上,一份《杭州市国民经济和社会发展主要指标2011数据解读》(以下简称《数据解读》)的会议文件,告诉了我们幸福和和谐还有其他的量化标准,下面让我们换种角度为去年的生活揭揭秘——

  [张泓铭]国际上学者的研究,合理的空置率一般是在全部住房的5%甚至更多。现在世界各国也好,包括当前中国的现实,有不合理的空置部分,就是过量的。刚才刘委员已经很好的道出了空置当中不合理的空置原因,就是投机的问题。就是我们认为房地产市场永远这么火热,房价不断上涨,很多人把房地产作为增值、保值、发财的对象,每个人并不是自己要住,也不是买了出租给你住,我就是等它升值以后抛售。有大量的借口,这样他既没有给人住,也没有使用,在那儿就成了空置现象,所以有合理的部分,也有不合理的部分。这是我的解释。[03-07 17:21]

  我对第一个问题非常简短的补充一下刚才两位委员的意见。由于我自己工作的关系,也去过很多二线、三线城市,您刚刚说的情况确实存在,在部分二线、三线城市,在我看来触目惊心,确实有大量空置的房子,不是说这个房子里面住了一半的居民,而是整栋整栋的空置,甚至没有完成。我的理解,您是给我们善意的提了个醒,在局部地区不是全国,确实存在您说的供给大于需求的情况,要做好准备,要做好相关地区房地产开发商资金重组的问题,以及地区过剩住房的处置问题,这点我同意你的观察,但是怎么解决,恐怕还需要一段时间。[03-07 17:22]

  关于第二个问题,今年房地产的走势,我想我们应该这么理解。中国房地产的问题不是一两年形成的,是过去长达十年房地产乃至整个经济发展的模式中所形成的种种问题集中体现出来的,房地产是各种各样问题的集中爆发点,如果有这么一个理解和认识的话,我们就很容易来判断今年的走势,今年房地产调控的过程我相信是未来若干年不断进行的房地产调控的一部分,不可能指望着在今年这一年把房地产的种种问题都解决了,所以今年的房地产调控一定会坚持。[03-07 17:22]

  总理报告里讲得非常清楚,严格执行相关措施,同时今年也是一个不断完善的过程。总理报告的原话是“逐步完善,抑制投资性和投机性需求的各种措施”,所以肯定会有一些完善性的措施,不等于微调,不等于各个地方政府为了把自己的经济搞上去,为了重新可以卖地进行的微调,这两件事不能划等号,但是逐步完善的各种措施必须出,也应该出,至少我作为委员的个人观点是应该这么做的。[03-07 17:23]

  今年房地产的情况,总体上讲一定会有价格的回落,这是房地产“退烧”的一个过程,我刚才讲“退烧”是一个过程,“解毒”是一个过程,这两件事同时要做。今年的价格还会回落,但是我不认为会出现很多人所说的崩溃式的价格下降,这种崩溃式的价格下降不是中国房地产调控的初衷所在,也不是中国房地产调控的目标所在,如果出现大规模价格的崩溃式下降的线%下降的话,对整个经济的运行毫无疑问是一个重大的冲击。[03-07 17:23]

  所以,今年价格会回落,我相信在很多地区交易量会有一定的回升,尤其是在一些大型的城市,因为大型城市有一个突出的特点,毕竟这些城市的人口还在聚集,高端产业在聚集,所以房租在上涨,房租上涨的过程诱导了一些刚性需求的出现,很多年轻人看到房租在涨,他感觉到,我现在可能买房子就可以提前不付房租,所以我预计在有些地区交易量会部分恢复。[03-07 17:23]

  请问刘委员,我们知道保障房的房价比普通商品房的价格低很多,但是对于一些经济拮据的保障房对象来说,他们有些人东拼西凑是拿不出买房子的钱,但是到银行又贷不到款,不得不放弃申购的需求,如何破解这个难题?请问杨委员,您去年参加的调研,当时这个调研组也曾经去过江苏,想问一下您对江苏的公有产权房和公租房建设的评价?谢谢。[03-07 17:24]

  你反映了一个很实际的问题,这就是我说的我们体系的设计不是很清晰,又没有形成一个比较清晰、稳定的制度和政策,所以房子的供应和购者是对不上的。现在肯定有房子,你的这位朋友想购买,可是又没有钱,就想借贷,而他又不够银行借贷的标准,所以人群的划分、需房人的划分与房屋的划分要对应。我认为这种人就要去租房,既然他买不起,就要借贷,借贷是要有一定控制的,比如20、30、40%的利息率,我可能超出能力了。如果他没有超出能力,那就是银行应该给他贷款,银行的制度有些什么问题,我觉得是对应性不够,双方都需要调整。[03-07 17:24]

  因为他们可能是不够廉租房的资格,他只能申购经适房,但是银行一般对于这些人群来说让他们贷款是很难的事。请问我们在金融政策上会不会给他们一些特殊的支持?[03-07 17:24]

  你说的非常好,这就是刚才李稻葵说的,融资有很多方法,你说的这个情况就是“夹心层”,他拿廉租房不够标准,在我的设计里他就应该去贫租房,廉租房是更困难的人才可以拿到。现在的经适房,我认为经适房的概念是不清晰的,什么叫经济适用?它应该对谁?它的面积、成本在哪个档次上,它对的是最低保的人,还是对很低收入的人,还是中偏低的人,还是中偏低里略高、略低一点的,我认为是不清楚的。[03-07 17:25]

  你刚才说的这种人应该对在中偏低里的贫租房。2011年国办关于保障房建设的文件说了,2012年的建设要以公共租赁房为主,这个方向对了,因为这块主要是覆盖“夹心层”,他买不起房,也达不到银行放贷标准的人,所以就应该对贫租房,而我们现在贫租房的供应很少,而且贫租房的政策不够清晰,希望各级政府能够尽快解决,让你所说的这类人尽快找到适应他们自己经济实力的房子的位置,然后多建一些。[03-07 17:25]

  我没有去过江苏,我去过湖南,在湖南我看到保障房在建设当中已经形成现成的房子还是多元化的,有家庭用的,也有农民工,四个人的,六个人,我觉得这个很好,因为有的时间不一定很长。但是有些问题应该值得探讨,特别是在规划上、建筑标准上、选址上,选址上很重要,因为现在有些地方太偏,尤其是交通不配套。保障房有一个现实的问题,家庭有小孩、老人,所以在选址上,一是要交通方便,还有医院、学校、商场等等现在还没有跟上,这是一个具体问题。总的来说,现在出台的一些保障房还是挺漂亮的,最大有三室一厅,也有二室一厅、一室一厅。[03-07 17:28]

  我们知道北京一所高校曾经对中青年教师发放过1万多份调查问卷,结果是62%都是无房户,调查还显示,今后3年北京市高校教师对住房的需求将达到最高峰。但是从政策上来看,教师处于不能享受经适房和两限房优惠政策的夹心层。请问杨超委员,关于解决青年教职工的住房问题,国家从政策方面将会给予什么样的支持?[03-07 17:29]

  我觉得大量保障性住房出台以后,政府的定位及发挥作用方面就应该考虑各种不同的消费层次,不同的人群。刚才提到青年教师,这是一个现实的问题,应该把它充分考虑进去。因为知识分子也是老百姓,而且他是无房户,从国家到地方政府都应该把他们考虑进去。[03-07 17:29]

  我来自于大学,你这个问题非常重要,确实你的调研是符合我工作的这个大学的实际情况的,所以你这个问题上升为保障房的服务对象应该是谁,所以我重复我刚才的观点,应该是“夹心层”,高等院校的年轻教师就属于“夹心层”,至少在北京中关村那一带就买不起房子,应该把保障房的重点放到夹心层,应当在保障房的使用和分配上适当朝着这个城市,比如北京市所要发展的重点行业倾斜。北京市有高科技、www.633199.com。教育、文化创意行业,适当给这些行业分配一点面对“夹心层”的保障性住房。如果这件事做到的话,我相信保障性住房不仅仅是住房的改革,也是公共财政的改革,也是地方产业发展方向市场化的改革,意义非常重大。[03-07 17:31]

  我补充一句,在座有很多都是这方面的对象,还是我说的那个,分层次。廉租房进不去,他买经适房买不到,也不合格,这部分人就是在低收入里,低中层次,但是他有收入,他可以付租金,让他买就买不起。这部分人在现实中怎么解决?政府去建设贫租房,李稻葵是强调“夹心层”,我是强调体系,从低保房、廉租房、贫租房、平价房,中低收入贴近低收入那部分,他有买房的能力,但是完全买商品房买不起,这是平价房,平价房在流通上是要控制的。[03-07 17:31]

  再往上是普通商品房、低税商品房,再往上不展开。这部分现实中怎么解决,有两个渠道,一是政府加大对这部分刚刚就业但是有稳定收入的人,前景还比较看好的人,这些人有一定的文化层次,前景是看好的,未来的收入更好,所以要给他们建这种贫租房,什么概念?铁打的营盘、流水的兵,部队永远是军营,我们很多军营在清朝的时候都有,www.www3335544.com。现在还租着。年轻人不断进来,然后又退役了。这种大学生年年都有,世世代代有下去,所以政府要在校园附近做贫租房。[03-07 17:32]

  二是单位集体宿舍,要倡导不要把什么事都交给政府。清华大学的校园我去过,那个地很大,在校园边上贴着路边建单位宿舍,供永远的年轻教师集体宿舍,这样不就解决了吗?等你找了朋友,钱又多了,那就可以出去买房了。新大学生又来当老师,又住进来了,早出晚归十分方便,效率又很高,这就是学校的公产。学校有困难,政府来帮助,这叫政府和学校的混合财产,说我还有钱,我还看着清华大学的房子能涨钱,那你就投点个人投资,叫政府、单位、个人混产,你走了把升值部分拿走了,再来一个人也想尝试尝试投资,各投1/3也可以。[03-07 17:35]

  我有一个问题请问田委员,我们知道一些房企面临资金链短缺,您作为企业来说,如何保证房企进入保障房配租、配建的资金链不短缺,能够确保保障房配租、配建达标?[03-07 17:36]

  在保障性住房政府投入,根据工程进度要给你相应的拨款,所以资金就得有保障。至于刚才刘委员说的,平价房、两限房等等,你要有资金才能获得这个项目进行建设,没有这个能力的自然就不能去建设。所以,承担这个任务的企业,目前看资金还没有太大问题。[03-07 17:36]

  有个问题请教李稻葵委员,国土资源部已经批准了在集体土地上试点公租房的建设,最近我们对北京唐家岭试点的采访中得到,虽然土地问题解决了,但是公租房建房资金各方都不太愿意出,我想请教您,对于在集体土地上试点公租房建设有什么看法?您认为集体土地上建公租房需要解决的最大难题是什么?包括资金应该如何筹措,未来在收益分配上您有什么建议?谢谢。[03-07 17:36]

  你问的这个问题非常重要,事实上这个问题就是整个保障性住房不断试点、不断探索、不断改革的一个非常突出的例子,这件事情做好的话,为其他地区多创造了一个样板。我自己没有下去调研,我完全是凭我对其他保障性住房调研的成果讲点不成熟的观点。在集体土地上建保障性住房,首先定位要准,这个保障性住房是给谁住的,刚才刘委员也讲了,如果是给清华大学青年教师住的话,以后房租增长一点,随着整个经济的发展是有可能的。他以后的收入相当于今天的建设成本而言是能够有投资回报的,未来房租的增长应该是能够覆盖今天建设的成本,因为今天的土地是集体不用经过拍卖的形式,土地的成本是零。[03-07 17:37]

  二是未来的收益权要讲清楚,未来的房租归谁,集体占多少、地方政府占多少、投资者占多少,这个要讲得一清二楚,如果把产权和收益讲清楚的话,再去引入社会的资金就会相对比较容易。相反,如果收益权讲不清楚的话,那一定会留下无穷的隐患,未来又引起很多纠纷。[03-07 17:37]

  三是管理方面也一定要社会化、市场化,根据我们在其他领域的调研经验,如果这样的保障性住房完全由政府的某一个部门去进行日常管理的话,往往会引起很多矛盾,效率也不见得是高的,可以引入社会招标的形式,通过招标形式引入一些公司运作的机构,来搞物业管理、日常房租的收费等等方面的管理。以上三点恐怕是绕不过去的,一是定位清楚,二是权益清楚,三是管理要社会化、市场化。[03-07 17:38]

  我补充一句,今天记者提问的水平都很高,你点的又是一个很重要的问题,我们土地缺,特别是城市的政府手里的土地更缺。中国大面积的城边,城郊是农村,农村的土地是集体产权,现在争议小产权的法律定位问题,因为我没有太深入的法律方面的土地调研,但是北京北边的南口、昌平的小产权房我都去看过,就以清华大学为试点,第一个概念,一定要把城郊集体土地的资源纳入到城市居民住房建设的资源中,一定要把这个资源用起来,它是多赢的,因为那个地方集体土地出来之后他会收益的,老百姓会致富的,老百姓会增加很多收入,而且会增加很多就业。[03-07 17:39]

  就以清华大学的年轻老师,甚至是一部分学生,就在昌平岩山边上,那里有很多荒山、荒坡,可以利用起来,不要政府去管它,但是政府有法,然后清华大学入个股,社会教育部门也可以入股,有钱人也可以入股,但是要给它稳定的政策和收益预期,这种房子先不要打开了去卖,一卖的话,事就乱了,就是贫租,让家庭好一点的大学生,家庭好点的能够付得起租金,这样村里是得益的,集体得益,农户也得益,就业增加,这些教师们有地方住了,政府和单位有了产权,就以这种方式来解决,它的法律怎么定,适当的、实事求是的定,就是集体的房产权。[03-07 17:39]

  一个非常重要的细节大家不要忘记,“集体”的概念不是抽象的,实际上是一个村庄的村民,在农用地转为非农用地的过程中,每个村民要知情,每个村民要参与,要避免由个别村中的所谓代理者来替这个村民行使权利,这也会留下无穷无尽的隐患,这件事听起来很简单,但是做起来非常难。[03-07 17:39]

  只租不卖就可以避免产生暴力、避免产生大的腐败,因为租是比较均衡的。[03-07 17:40]